Mipim : et si les bureaux neufs n’étaient plus la panacée ?
La Grand-messe annuelle de l’immobilier mondial, le Mipim (Marché international des professionnels de l’immobilier), a tenu sa 25e édition au Palais des Festivals de Cannes, du 10 au 13 mars derniers. Une occasion rêvée de prendre le pouls de la profession. Laquelle ne peut que se réjouir actuellement de la surabondance de capitaux cherchant à s’investir en immobilier, particulièrement en provenance d’Asie. « Le flux de capitaux sortis d’Asie pour aller s’investir ailleurs dans l’immobilier est passé de 10 milliards de dollars en 2012 à 24,5 milliards de dollars en 2013, soit + 142% en un an », souligne Nicolas Verdillon, responsable de l’activité investissement chez le conseil immobilier CBRE dans les Echos. Au total, « les capitaux venus s’investir en Europe sont passés de 24 milliards d’euros en 2012 à 40 milliards en 2013 ».
Paris et l’Ile de France sur la troisième marche du podium européen
Londres, New-York, et sur la troisième marche du podium, Paris et l’Ile-de-France ont les faveurs de ces investisseurs, et les spécialistes s’attendent à en voir les conséquences d’ici 12 à 18 mois. En attendant, l'année 2013 a souffert du manque de grandes transactions. Les Echos relèvent « une chute de 30 % du nombre des surfaces louées en 2013. Et une forte proportion d'entreprises a renégocié leur loyer sur place, gelant le marché pour au moins trois ans. Celles qui déménagent font mouvement vers des surfaces plus petites. Quant à l'état de l'économie, directement responsable de la création ou de la destruction d'emplois tertiaires, il ne donne pas de signe tangible de redémarrage ». Dommage quand on sait qu’un emploi créé représente de 15 à 20 mètres carrés.
Parmi les conséquences, un taux de vacances dans l’immobilier de bureaux neufs qui atteint un pic historique de 12,5% dans le quartier d’affaires de la Défense, et qui pourrait même monter à 16% après la prochaine livraison de deux nouvelles tours. Même suroffre patente à Boulogne. Car l’industrie continue de produire à un rythme effréné, de 1,8 millions de m2 par an. Et la demande l’absorbe d’autant moins que les prix des bureaux neufs dit prime (pour meilleure offre) ne baissent pas.
Bientôt un sixième de bureaux neufs inoccupés ?
La situation est donc incertaine, au point que les experts s’interrogent et étudient les perspectives de reconstruction ou de modernisation, au lieu de miser sur l'expansion. « Nous sommes peut-être sortis d'une culture expansive pour passer à une pratique plus intensive, pense Stéphane Theuriau, directeur général délégué en charge de l'immobilier d'entreprise d'Altarea Cogedim, interrogé par Les Echos. Il me semble que la construction de quartiers d'affaires en périphérie a atteint ses limites et ce n'est pas simplement le bas d'un cycle. Au sein de notre groupe, nous avons choisi la voie de la reconstruction et de la modernisation d'immeubles existants, dans des environnements très urbains ».
Ce que suggère aussi l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France (Iaurif) dans une note qui conseille de « produire mieux plutôt que de construire plus ». Il souligne que les 5,7 millions de m2 prévus pour sortir de terre entre 2015 et 2020, représentent presque le triple de l’accroissement normal de la demande (300 000 m2 par an) issue d’une création normale d’emplois dans le tertiaire.
Dans ce marché, 10 % à peine concernent des rénovations. Il est vrai que la durée de vie des immeubles diminue et que l'on démolit ou restructure de jeunes trentenaires. Et qu’il est difficile pour un investisseur de prévoir cinq ou six ans à l'avance si son locataire renouvellera son bail ou préférera partir et si son immeuble sera disponible pour y lancer des travaux. « L'Iaurif souligne en tout cas que le parc d'immeubles érigés entre 1985 et 1995 n'ayant fait l'objet d'aucune restructuration représente plus de 8,5 millions de mètres carrés » conclut les échos. C'est un chiffre avec lequel il faudra désormais compter. Et les solutions de type sols PVC, économique, vertueuses sur le plan environnemental, performantes techniquement, et faciles à poser, sont évidemment prêtes pour apporter leur pierre à l’édifice.